登記識別情報の取扱方法
不動産登記をご依頼いただいた方に対して、法務局から登記完了後、「登記識別情報」が発行される場合があります。登記識別情報通知は発行された時期によって様式が異なります。ここでは、現在の登記識別情報通知の様式に従って、登記識別情報の役割と、取り扱う上での注意事項をご説明いたします。
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| おもて | うら |
上の画像は現行の登記識別情報通知の外観です。画像は法務省のホームページに掲載されているものです。
登記識別情報とは
登記識別情報とは、平成１７年の不動産登記法改正により、それまでの登記済証（いわゆる「権利証」）に代わって導入された制度です。登記識別情報は、登記識別情報通知という書面の深緑色の目隠し部分にQRコードとともに印字されています。登記識別情報は、英数字の組み合わせでできており、各不動産ごとに固有のパスワードのようなものです。
上の画像は登記識別情報の印字見本です。画像は法務省のホームページに掲載されているものです。
登記識別情報が発行される場合
登記識別情報は、不動産登記において申請人みずからが登記名義人となる登記申請をした場合に、法務局の登記官より通知されます。具体的には、登記識別情報が印字された「登記識別情報通知」が発行されます。申請人みずからが登記名義人となる登記とは、その登記申請をすることによってあらたにその申請人が所有者や抵当権者といった登記名義人となる登記申請のことをいいます。
- 登記識別情報が通知（発行）される主な登記
- 所有権移転登記（売買、相続、贈与など） → 新所有者に通知されます
- 所有権保存登記（建物を新築した場合） → 所有者に通知されます
- 抵当権設定登記 → 抵当権者（債権者）に通知されます
登記識別情報通知は不動産ごとに通知されます
土地と建物は別の不動産なので一度に登記申請した場合でも、土地と建物それぞれについて通知されます。ただし敷地権の登記のある区分所有建物（マンション）の場合は、建物についてのみ通知されます。
共有となる場合には共有者それぞれに対して通知されます
1つの不動産を共有で取得した場合には、共有者それぞれに対して通知されます。
例）土地と建物をAとBの2人の共有で取得した場合、登記識別情報は合計4通通知されます。（土地のAの持分、土地のBの持分、建物のAの持分、建物のBの持分）
登記識別情報が発行されない場合
上記とは逆に、申請人みずからが登記名義人となる登記申請に該当しない場合には、登記識別情報は通知されません。
- 次のような登記では登記識別情報は通知（発行）されません
- 抵当権抹消登記（あらたに登記名義人とならないため）
- 根抵当権抹消登記（同上）
- 所有者の住所・氏名変更登記（同上、転居による住所変更や婚姻による氏の変更など）
- 債権者代位による登記（登記名義人みずからが登記申請していないため） など
登記識別情報の役割
登記識別情報は、あらたに登記を必要とする際に、登記名義人の本人確認の役割を果たします。登記申請の際に、登記名義人が登記識別情報を法務局の登記官に示すことにより、その登記の真正が担保されます。
- 登記識別情報が必要となる主な登記
- 所有権移転登記 → 売却や贈与するとき
- 抵当権設定登記 → 所有する不動産に抵当権を設定するとき
登記完了証との違い
登記識別情報通知とよく似たものに登記完了証があります。登記完了証とは、「あなたが申請された登記が完了しました。」と登記申請が完了したことを登記官が申請人に通知するための書類です。登記完了証は登記の種類に関係なく権利者と義務者のどちらにも発行されます。登記完了証には所有権などの権利を証明する役割はありません。登記後に登記完了証が必要となることもありません。登記識別情報通知と間違えやすいのでご注意ください。
| 登記識別情報通知 | 登記完了証 | |
| 発行の有無 | 特定の場合のみ | 常に発行 |
| 管理の重要度 | 高い | 低い |
取扱上の注意点
コピーや手書きのものでも有効です
登記識別情報は、コピーされたものや手書きのものであっても、その記号が合致すれば有効なものとされます。つまり、登記識別情報通知の書面が重要なのではなく、あくまでもそこに記載されている登記識別情報そのものが重要です。したがって、書面を手元に保管していても、登記識別情報を第三者に見られたり、コピーされたりすると、従来の権利証が盗まれたのと同様の危険があります。
一度開封すると元に戻すことはできません
必要のない限り、登記識別情報通知の目隠し部分は開封しないでください。一度開封すると元に戻すことはできないため、常に読み取りができる状態となってしまいます。なお、司法書士が登記のためにお預かりして開封した場合には、専用の目隠しシールにて再度封印してご返却いたします。
再発行されません
登記識別情報通知は、あらたに登記の名義人となったときにのみ通知されます。紛失したり盗難に遭った場合でも、再発行を受ける制度はございません。保管には十分ご注意ください。
不正取得は犯罪です
登記識別情報を不正に取得したり、不正取得した登記識別情報を保管することは、不動産登記法第161条により2年以下の懲役または50万円以下の罰金に処されます。
登記識別情報通知の取扱については司法書士へ
登記識別情報が必要となる手続きは優星リーガル司法書士事務所におまかせください。当事務所ではご依頼者様に通知された登記識別情報を厳重に管理しております。また、登記識別情報をお預かりして開封した場合には、専用の目隠しシールを使用して再度封印してご返却いたします。
司法書士が使用する目隠しシールの見本（新タイプ）
司法書士が使用する目隠しシールの見本（旧タイプ）
登記識別情報に関連する制度
登記識別情報の失効の申出
登記識別情報通知が紛失や盗難に遭った場合には、悪用されることを防止するため法務局に申し出ることにより、登記識別情報を失効させることができます。登記識別情報を管理する負担を免れたい場合などにも同様に失効させることができます。失効させた後に、何らかの登記が必要な場合には、司法書士による本人確認情報や事前通知制度を利用することとなります。
登記識別情報の有効証明請求
登記識別情報通知が失効していないことの証明を法務局の窓口で請求する制度です。登記申請をする前に、登記識別情報が有効であることを確認したい場合などに利用します。
当事務所のご依頼者様以外からの、登記識別情報の取扱に関する電話やメール等での個別の質問にはお答えをしておりません。登記識別情報の取扱に関してご不明な点は、ご依頼になった司法書士または管轄の法務局へお尋ねください。
